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宅建過去問にチャレンジバックナンバー(宅建業法)Challenges the exam


9月17日宅建Today's Question
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宅建業の免許[平成4年45問]

免許を受けている法人が免許を受けていない法人との合併により消滅した場合、は、が消滅した日から30日以内に、を合併した旨の届出を行えば、が受けていた免許を承継することができる。

  • [考えるHint!]
  • 宅建業の免許では、実際の細かい手続きが問題となりますので、しっかり違いを理解したうえで暗記をすることが求められます。暗記とは言っても、なぜこの手続きが必要なのかを考えながら覚えていくと効率がいいと思います。手続きというのは必要性があって定められているものです。さて、この宅建業の免許の問題では宅建業免許を受けている会社が合併した場合に、誰がいつまでに届ければよいのかということを問う問題が多くありますが、今回はBの免許を承継できるかという点を聞かれています。
  • 答えは…×です。免許を承継することはできません。免許は相続や法人の合併により承継することはないと覚えておきましょう。
9月15日宅建Today's Question
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クーリング・オフ[平成4年45問]

が宅地建物取引業者でないと別荘地の売買契約をテント張りの現地案内所で締結した場合,が土地の引渡しと移転登記を完了すれば,は,代金の一部が未済でも,当該契約を解除することができない。

  • [考えるHint!]
  • クーリング・オフの問題を考える上で重要なことは申し込みをどこでしたかです。また、これに加えて、引き渡しと代金の支払いも重要なファクターとなります。今回は、「契約」をテント張りの現地案内所でしていますが、引き渡しと移転登記は終わっているようです。
  • 答えは…×です。今回の問題は買受の申し込みをした場所についてではなく、「引渡し」と「代金の支払い」に焦点を当てたものでした。引渡しは完了しているものの、代金は一部しか支払われていないため、解約はできます。もし代金が全額支払われていれば解約はできません。
8月27日宅建Today's Question
宅建業法 弁済業務保証金

弁済業務保証金[平成22年度/問43(4)]

保証協会は、新たに宅地建物取引業者がその社員として加入しようとするときは、あらかじめ、その旨を当該宅地建物取引業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。

  • [考えるHint!]
  • 宅建業法では、免許を取得して開業するまでの流れをしっかり押さえておくことが重要です。免許を取得して、開業する前に、万が一の一般購入者とのトラブルに備えて、供託金を営業保証金を預けなくてはなりません。では、供託したら、誰が誰に報告するのでしょうか。
  • 答えは…×です。新たに社員が加入した場合、保証協会は直ちに、その旨を当該社員である宅地建物取引業者の免許権者に報告しなければなりません。あらかじめ報告しなければならないという規定はありません。
8月21日宅建Today's Question
宅建業法 弁済業務保証金

免許の申請[平成15年度/問31(1)]

法人の役員のうちに刑法第159条(私文書偽造等)の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられている者がいる場合は、免許を受けることができないが、刑の執行後5年を経過すれば、免許を受けることができる。

  • [考えるHint!]
  • 宅建事業者(法人)の役員に免許欠格事由に該当するかどうかがポイント。その免許欠格事由は宅建業法違反かどうか、業務上での自由であるかどうかなどをとらえなくてなりません。宅建事業者なので、宅建業法違反には厳しい処罰がありますが、私文書偽造はどうでしょうか……。そこがポイントになります。
  • 答えは…×です。私文書偽造は、免許欠格事由に該当する罪ではありません。該当する罪で
  • あれば、刑の執行後5年を経過することなく免許を受けることができます。
8月20日宅建Today's Question
宅建業法 弁済業務保証金

クーリング・オフ[平成14年度/問45(1)]

宅地建物取引業者でない売主Bは、建物の物件の説明を自宅で受ける申し出を行い、自宅でこの説明を受け、即座に買受を申し込んだ。後日、勤務先の近くのホテルのロビー売買契約を締結した場合、Bは売買契約の解除はできない。

  • [考えるHint!]
  • 昨日の重要事項説明と同様に、自ら売主制限のひとつであるクーリング・オフは頻出の項目です。この問題を考えるにあたっては、買受の申し込みか売買契約の時点かということを把握することと、どこで買受の申し込みをしているかということ。また、買受の申し込みが宅地建物取引業者の事務所でない場合についてをしっかりおさえることが大切です!
  • 答えは…○です。買主が自ら申し出て自宅で買受の申し込みをすると、そこは「事務所等」と同様に扱われます。いわば、自ら申し込みをするといって申し出た「自宅」は事務所以上にホームであるといえるでしょう。そのため、クーリング・オフの適用ができなくなります。クーリング・オフの可否は買受の申し込みをした場所が判断のポイントとなりますので、しっかりと確認をしておきましょう。
8月19日宅建Today's Question
宅建業法 弁済業務保証金

重要事項説明書[平成18年度/問36(4)]

取引主任者は、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項を記載した書面に記名押印することが必要とされており、建物の賃借の媒介であってもこれを省略することはできない。

  • [考えるHint!]
  • 重要事項説明は、毎年と言っていいほど出題される重要な分野。ここでは、35条書面と37条書面の違いをしっかりと押さえておきましょう。35条書面は契約に当たっての確認事項に触れています。宅地建物取引主任者と重要事項説明は切っても切り離せないものです。記名押印と説明は誰がしなければならないのかを確認しましょう。
  • 答えは…○です。35条書面は宅地建物取引主任者が記名押印し、説明しなければなりません。対して、37条書面は、宅地建物取引主任者の記名押印が必要ですが、主任者が説明しなくても構いません。
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