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宅建過去問にチャレンジバックナンバー(権利関係)Challenges the exam


9月28日宅建Today's Question
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不動産登記法[平成13年問14肢4]

1棟の建物を区分した建物(以下この問において「区分建物」という。)についての登記に関する次の記述は正しいか。

「区分建物について敷地権の表示が登記されたときは,敷地権の目的たる土地の登記記録の表題部に敷地権である旨の登記がされる。」

  • [考えるHint!]
  • 区分建物の表示の登記がなされた場合、敷地権の表示が登記されるのはどこでしょうかという問題です。表題部には何を記録しているのか考えてみてください。
  • 答えは…[×]です。表題部は不動産の表示に関する事項が記録されています。敷地権は権利部の記載事項です。権利部は甲区と乙区に分かれていて、甲区には「所有権」について、乙区には「所有権以外」を記録することになっています。そのため、敷地権は乙区に記録しなければならない事項となります。
9月20日宅建Today's Question
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連帯債務[平成13年4問]

AとBとが共同で,Cから,C所有の土地を2,000万円で購入し,代金を連帯して負担する(連帯債務)と定め,CはA・Bに登記,引渡しをしたのに,A・Bが支払をしない場合の次の記述のうち,民法の規定によれば,正しいものはどれか。

1 Cは,Aに対して2,000万円の請求をすると,それと同時には,Bに対しては,全く請求をすることができない。

2 AとBとが,代金の負担部分を1,000万円ずつと定めていた場合,AはCから2,000万円請求されても,1,000万円を支払えばよい。

3 BがCに2,000万円を支払った場合,Bは,Aの負担部分と定めていた1,000万円及びその支払った日以後の法定利息をAに求償することができる。

4 Cから請求を受けたBは,Aが,Cに対して有する1,000万円の債権をもって相殺しない以上,Aの負担部分についても,Bからこれをもって相殺することはできない。

 

  • [考えるHint!]
  • 連帯債務は、連帯債務者の一人または数人に対して同時に債務の全額や一部を自由に請求できます。この連帯債務で絶対効(何人か債務者のうち1人にある事由が生じた時に、その他の人全員に効力が及ぶこと)となるのは、どういう事項の時か、相対効(1人にある事由が生じても、その他の人には効力が及ばないこと)となるのはどのような事項の時かを頭に入れておきましょう。
  • 答えは…[3]です。肢1については、連帯債務には分別の利益がなく、CはA、Bそれぞれに2000万円を同時に請求できます。
    2は1同様の考え方です。AとBの間で負担金額を決めていても、Cは全額をA,Bに同時に請求することができます。
    4では、Aの負担分については相殺ができます。連帯債務者の1人が債権者に対して債権を有する場合において、その債務者が相殺を援用しない間は、その債務者の負担部分については他の債務者が相殺を援用することができます。
9月14日宅建Today's Question
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借地借家法(借地)[平成22年1問]

Aは、建物の所有を目的としてBから土地を貸借し、建物を建築して所有しているが、その土地の借地権については登記をしていない。 この場合において、その土地の所有権がBからCに移転され、所有権移転登記がなされたときに関する次の記述は、借地借家法の規定及び判例によれば正しいか。
「本件建物が火事により滅失した場合、建物を新たに築造する旨を本件土地の上の見やすい場所に掲示していれば、Aは、本件建物について登記していなかったときでも、借地権をCに対抗することができる。」

  • [考えるHint!]
  • 宅建の問題を考えるうえで、登記は非常に重要なものです。しかし、借地の場合は土地の賃借権を持つ借地権者に登記請求権が認められていないため、登記をすることはなかなかできません。そのため、借地借家法では、土地についての登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物ををしょゆうするときは第三者に対抗できるとしています。
  • 答えは…×です。火事により滅失してしまった場合でも、建物の登記を本人名義でしていた上で、上記のように対処すればCに対抗できますが、これはあくまで登記あってのことですのでご注意ください。
9月13日宅建Today's Question
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制限行為能力者[平成22年1問]

被保佐人については、不動産を売却する場合だけではなく、日用品を購入する場合も、保佐人の同意が必要である。

  • [考えるHint!]
  • 制限行為能力者とは、単独で法律行為をするには判断能力に欠けているので、保護者による保護が必要な者のこと。未成年者や成年被後見人、被保佐人、被保護人の4つに分けられますが、被保佐人は被保護人に次いで判断能力があると判断され、保護も薄くなっています。
  • 答えは…×です。被保佐人は不動産の売却などの重要な法律行為を単独ではできませんが、日用品を購入するに当たっては問題がないとされています。また、日用品の購入などの日常生活に関する行為に当たっては、被保佐人よりも保護が必要な成年被後見人でも保護者がその行為を取り消すことはできません。
8月25日宅建Today's Question
権利関係 代理

代理[平成19年度/問2(1)]

Bは、やむを得ない事由があるときは、Aの許諾を得なくとも、復代理人を選任することができる。

  • [考えるHint!]
  • 代理は本人に代わって、交渉して本人のために相手方と契約を結ぶことです。代理は便利な制度ですが、代理人の交渉さえあれば、相手方との間で契約の効力が生じるわけではなく、そのような点を問題とすることが多い分野です。今回の問題は代理人の代理人である復代理人について。本人は代理人を信頼しているからこそ、代理人となってもらっているのですから、原則としては、復代理人を選任できないのですが、今回の問題の場合はどうでしょう。
  • 答えは…○です。本人の許諾があるときややむを得ない事由があるときでなければ、代理人を選任できません。
8月24日宅建Today's Question
権利関係 代理

借地借家法[平成14年度/問14(1)]

期間の定めのある建物賃貸借において、賃貸人が、期間満了の1年前から6月前までの間に、更新しない旨の通知を出すのを失念したときは、賃貸人に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合でも、契約は期間満了により終了しない。

  • [考えるHint!]
  • 物権変動に続き、借地借家法も細かい知識が問われる分野です。この問題を考えるに当たってはいつ賃貸人が更新しない旨の通知を出さねばならないかをしっかりと押さえておく必要があります。
  • 答えは…○です。建物の賃貸借で期間の定めがある場合に、当事者が期間満了の1年前から6か月までの間に相手方に対して、更新しない旨の通知や条件の変更の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したとみなされます。ひっかけ問題として○か月前にというところが問題になることがあるので、気を付けてください。
8月23日宅建Today's Question
権利関係 代理

物権変動[平成19年度/問6(4)]

取得時効の完成により乙不動産の所有権を適法に取得した者は、その旨を登記しなければ、時効完成後に乙不動産を旧所有者から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。

  • [考えるHint!]
  • 物権変動は、なんだか複雑とっつきにくい分野です。この問題は、対抗問題と言って、一つの土地や建物をめぐって争いになる場合についてを問うています。物権変動での対抗問題を考える際には登記を備えているかどうかがポイントになります。
  • 答えは…○です。取得時効の完成により所有権を取得した者と時効完成後に所有権を取得した者は対抗関係にあります。どちらが登記を備えているかが軍配を分けます。この問題では時効完成後に旧所有者から取得した者がすでに移転登記を済ませているので、こちらが勝ちということです。
8月22日宅建Today's Question
権利関係 代理

時効[平成10年度/問2(1)]

Bの父が15年間所有の意思をもって平穏かつ公然に甲土地を占有し、Bが相続によりその占有を承継した場合でも、B自身がその後5年間占有しただけでは、Bは、時効によって甲土地の所有権を占有することができない。

  • [考えるHint!]
  • 被相続人が占有していた財産の占有を承継できるかどうかがポイントです。その際にはこのワード「平穏かつ公然に」が大切になります。あとは、占有を開始した人がこのワードで表現されているかどうか。しっかりチェックして回答しましょう。
  • 答えは…×です。Bの父は「平穏かつ公然に」土地の占有を開始しているので、Bは父の占有期間を併せて20年間で時効による土地の所有権取得を主張できます。
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